전세사기 특별법 지원대상, 구제요건

최근 20~30대 전세 자기 피해자들이 극단적인 선택을 하자, 정부에서도 부랴부랴 전세사기 피해자를 지원할 특별법을 마련하였다는데 과연 피해자들은 잃어버린 보증금을 모두 돌려받을 수 있을지? 지원대상, 구제요건, 부동산계약시 주의사항등 함께 알아보겠습니다.

 

전세사기 특별법 지원대상

※아래 6개 조건 모두 충족해야만 특별법 적용 대상으로 인정하기로 했다.

1. . 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
2. 임차주택에 대한 경, 공매진행(집행권원 포함)
3. 면적, 보증금 등을 고려한 서민 임차주택
4. 수사 개시등 전세사기 의도가 있다고 판단되는 경우
5. 다수의 피해자가 발생할 우려
6. 보증금의 상당액이 미반환될 우려

 

까다로운 구제요건

적용대상을 보다보니 전세사기의도, 다수의 피해, 보증금 상당액 미반환등 객관적으로 판단이 어려운 부분이 많으며, 분명 전세사기를 당했다 하더라도 개인이 사기를 입증하기가 매우 어렵거나, 피해자가 다수가 아닌 소수라면 또한 깡통전세 (전세보증금이 매매가격에 육박하는 경우) 피해자는 본 지원대상에서 제외됩니다.

   

이에 전세사기 피해자 전국대책위원회와 시민사회 대책위원회에서는 정부가 추진 중인 특별법은 "너무 까다롭거나 기준이 모호해 피해를 회복하기 어렵다" 며 보여주기식 특별법안이라고 지적하며 대안마련을 요구하였으며,

 

이에 원희룡 국토교통부 장관은 "미진한 부분이 있다거나 더 좋은 안이 있다면 국회 심의과정이나 또 시행령 시행규칙에 위임해 놓았으니 늘 귀를 열고 마음을 열고 수습하도록 하겠다"라고 밝힌 만큼 향후 개정될 가능성은 있어 보입니다.

 

특별법을 하루빨리 만드는것도 중요하지만 서두르다가 구제의 사각지대를 크게 남겨 피해자들을 또 한 번 더 절망에 빠뜨릴 수 있으니 법 제정 단계에서 전세사기 피해자 조건을 충분히 논의해 사각지대가 생기기 않고 피해자들이 공감할 수 있는 새로운 안을 마련해 주었으면 합니다.

전세사기 수법

지난해 우리나라 전체를 떠들썩하게 했었던 주택 1천400여 채를 구입하여 전세 사기를 벌이다가 사망한 빌라왕 사건 이후에도 여전히 전국에서 다양하고 많은 피해사례가 속출되고 있습니다.

 

전세보증금이 매매가에 이르는 이른바 깡통주택을 구입하여 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 주로 다가구 주택 밀집지역이나 20 ~ 30대 청년과 신혼부부 등 사회초년생을 대상으로 집중적인 피해가 발생된 것으로 확인되었습니다.

 

전세사기일당들은 대부분 임차인이 지불한 임대차보증금으로 해당 주택을 매입하는 계약을 동시에 진행하여 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택 소유권을 취득하는 무자본 갭투자 방식을 이용한 것으로 나타났으며, 막연히 집값이 오를 것을 기대하면서 보증금 돌려 막기로 연연하다 피해를 키운 것으로 확인되었습니다.

 

각 지자체는 전세 사기 피해 임차인에게 임시 거처를 지원하거나 전세피해지원센터를 통해 상담업무를 하는등 대책을 시행하고 있지만 근본적인 피해 예방책이 되기는 어렵다는 지적을 피할 수 없을 것으로 보입니다.

 

세종대 임재민 교수님 질의내용 일부

질문1) 전세 사기 피해자들은 보증금을 지킬 수 있는 건가요?

교수님 답변 : 정부 재정으로 보상해주기엔 전세 자기 규모를 가늠하기 어렵고 부담스러운 점이 많아 전세사기 보증금을 다 돌려주는 것은 불가능합니다. 완전 구제방법은 없다 봅니다 다만, 이들에 대한 지원은 사회적 재난이니 따로 해야합니다. 재난지원금, 채무탕감, 공공임재주택 입주, 몰수한 범죄수익을 활용한 피해자 지원 같은 방법이 있을 수 있고, 국가도 금융기관도, 보증기관도 다 잘못이 있습니다. 

 

질문 2) 정부는 뭘 해주겠다는 건가요?

교수님 답변 : 세입자가 지금 거주주택이 경매에 넘어갔을 때 낙찰된 가격에 우선 세입자가 구입할 수 있는 기회를 제공하겠다는 겁니다. 구입의사가 없으면 LH가 공공임대주택으로 만들어 피해자에게 저렴한 임대료로 다시 빌려주겠다는 겁니다. 세금을 쓰는 것은 아닙니다

 

질문 3) 다른 나라는 어떤가요?

정부에서 제안하는 방법을 많이들 하고 있습니다. 2006년 서브프라임 사태 때 미국에서도 경매에 넘기기 않고 그 집에 사는 집주인이나 세입자들을 계속 살게 했었습니다.

부동산 계약 시 주의사항

• 권리순위를 체크하자 : 권리순위란 집주인이 집을 담보로 대출을 받고 있는지, 그러면 은행에서의 권리가 우리보다 앞서기에 경매로 매각이 되면 내 몫이 없을 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다. 또한 압류난 체납사실도 파악하셔야 합니다.(부동산등기부등본에서 확인이 가능합니다). 
• 집의 실제 시세를 체크하자 : 시세를 확인할 때 집주인이나 중개인의 말보다 발품을 팔아 다른 부동산에 문의하거나 실제 공시지가등을 확인이 필요합니다.
• 전세보증금 반환보증에 가입하자 : 전세보증보험이라고도 불리는데 전세계약 종료 시 임대인으로부터 돌려받지 못할 것에 대비하여 HUG에서 전세보증금 반환을 대신해준다고 생각하시면 됩니다. 모든 대상이 되는 것은 아니니 확인해 보시면 도움이 될 것입니다.

이상으로 전세사기 특별법과 관련하여 여러 가지 이야기를 알아보았습니다. 부동산 계약을 할 때는 시간이 없어도 이것저것 꼼꼼히 확인하시고 예방하여 안전한 부동산 거래를 해야 할 것 같습니다. 정부과 정치권, 학계 모두 머리를 맞대어 피해자에 대한 현실성 있는 구제대안마련, 전세사기범에 대한 처벌, 사기예방책등 모두 잘 해결해 주셨으면 좋겠습니다.